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Estimation : les critères qui peuvent handicaper la valeur de votre logement

Pensez-vous qu’une estimation tient compte uniquement des bons côtés d’un logement ? Bien sûr que ce n’est pas le cas. Lorsqu’on vend quelque chose (une maison, une voiture ou un fer à repasser), les éventuels défauts du bien ou de l’objet peuvent influer sur sa valeur marchande. De fait, parmi tous les critères pris en compte par un agent immobilier pour réaliser une évaluation, certains constituent plutôt des handicaps : on parle de « critères défavorisants ». Et leur incidence sur le résultat de votre estimation immobilière en Guyane ne doit pas être ignoré ni négligé. Explications.

Les critères défavorisants pris en compte lors d’une estimation immobilière en Guyane

Voici la liste des 15 (principaux) critères défavorisants dont il faut tenir compte lors d’une estimation immobilière en Guyane :

  1. Un mauvais emplacement : nous avons vu que l’emplacement était le premier critère pris en compte pour une estimation immobilière en Guyane, mais pas forcément en votre faveur. En effet, un bien immobilier mal situé risque de voir sa valeur baisser.
  2. Un logement loin des commodités : un bien à plus de 10 minutes des commerces ou des transports peut être rédhibitoire pour certains acheteurs.
  3. Un secteur trop bruyant : les nuisances sonores (voie ferrée, rue passante, bar, école…) peuvent avoir un impact défavorable sur la valeur d’un appartement ou d’une maison.
  4. Des travaux ou une remise aux normes : si votre logement doit être rénové, ces modifications ont un impact sur le prix du bien. La nécessité de travaux et l’état général du logement doivent être pris en compte dans l’estimation immobilière en Guyane.
  5. Des charges de copropriété importantes : Avant d’acheter un appartement en copropriété, l’acquéreur va se renseigner sur les montants des charges de copropriété. Si ceux-ci sont trop élevés, ils auront une incidence sur l’évaluation.
  6. Une installation électrique pour se chauffer : les chauffages électriques ont la réputation d’être énergivores. Excepté si les équipements sont performants, ce système de chauffage risque d’avoir un impact défavorable sur l’évaluation.
  7. Trop de vis-à-vis : des logements mitoyens ou très rapprochés, des fenêtres voisines qui donnent sur votre jardin… ces cas de figure sont défavorables pour une estimation immobilière en Guyane.
  8. Un logement en rezde-chaussée : ce type de bien est moins recherché, notamment à cause d’une absence de luminosité. Ce point peut être défavorable pour votre estimation.
  9. Un manque de luminosité : un manque d’ensoleillement fait perdre de la valeur à un appartement ou une maison.
  10. Un mauvais agencement des pièces : comme nous l’avons vu dans un précédent article, le critère de la taille d’un logement s’accompagne également de la distribution des pièces. Si les pièces sont mal agencées et que l’espace est mal réparti, les acquéreurs peuvent vouloir revoir à la baisse le prix du bien.
  11. Un mauvais DPE : cela signifie que les factures d’énergie seront plus élevées. L’isolation thermique doit être prise en compte lors de l’estimation.
  12. Une décoration trop personnalisée : il est important de dépersonnaliser un logement pour optimiser la vente à sa juste valeur.
  13. Une copropriété en difficulté : s’il y a des problèmes avec le syndic de copropriété (dettes…), cela a un impact dévalorisant pour l’acheteur et par conséquent sur l’évaluation.
  14. Un bien atypique : il ne plaira pas au plus grand nombre et il sera plus difficile de trouver un acquéreur et surtout de l’estimer.
  15. Un contexte économique en votre défaveur : outre le bien en lui-même, le contexte du marché immobilier a également un impact sur l’estimation.

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Peut-on corriger les éventuels défauts d’un bien immobilier afin d’en augmenter la valeur ?

Il faut savoir que ces critères défavorisants peuvent l’être pour certains acquéreurs, mais pas d’autres. Il y a forcément un peu de subjectivité là-dedans – un agent immobilier vous aidera à bien comprendre tout cela. En attendant, certains défauts peuvent être corrigés ou atténués à la marge dans le but de booster la valeur du bien. Pour connaître les points sur lesquels vous pouvez agir, il faut vous poser trois questions :

  • Le problème est-il de votre fait ? (vous auriez dû réparer cette porte de garage électrique, mais le temps a passé vite…)
  • Avez-vous la possibilité de le régler ? (vous pouvez corriger le défaut à condition d’intervenir ou de faire faire des travaux…)
  • La résolution du problème va-t-elle impacter le prix de vente positivement ? (vous avez intérêt à évaluer la rentabilité de vos projets d’amélioration, pour ne pas qu’ils vous coûtent plus cher que le gain que vous pourrez en retirer lors de la vente…)

Et si le problème ne peut être résolu ? Une seule chose à faire : après l’estimation (et la prise en compte des éventuels défauts auxquels vous êtes confronté), vous n’avez plus qu’à cibler les acheteurs potentiels pour lesquels les critères défavorables ne sont pas rédhibitoires.

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